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[股权转让]韶能股份:辰溪大洑潭水电有限公司拟股权转让事宜所涉及的张家界市桑梓综合利用发电厂有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

时间：2020年08月04日 12:05:49 中财网

原标题:韶能股份:辰溪大洑潭水电有限公司拟股权转让事宜所涉及的张家界市桑梓综合利用发电厂有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明

辰溪大洑潭水电有限公司拟股权转让事宜所涉及的
张家界市桑梓综合利用发电厂有限责任公司股东全部权
益价值
资产评估说明
开元评报字[2020]473号
开元资产评估有限公司
CAREAAssetsAppraisalCo.,Ltd
二零二零年七月二十七日
开元资产评估有限公司
CAREAAssetsAppraisalCo.,Ltd
二零二零年七月二十七日

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资产评估说明
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资产评估说明目录
内容页次
一、关于评估说明使用范围的声明....................................................................................1
二、资产清查核实情况说明................................................................................................2（一）资产清查核实的内容................................................................................................2（二）实物资产分布情况及特点........................................................................................2（三）资产清查的过程与方法............................................................................................3（四）资产及负债清查核实结论........................................................................................4（五）清查调整说明............................................................................................................5
三、评估依据说明................................................................................................................6
四、各项资产及负债的评估技术说明................................................................................8（一）流动资产评估说明....................................................................................................8（二）房屋建筑物和构筑物评估说明..............................................................................10（三）设备及车辆评估说明..............................................................................................18（四）负债评估说明..........................................................................................................24（五）被评估企业的股东全部权益（净资产）价值评估的结果..................................25（六）重要事项说明..........................................................................................................26
五、评估结论......................................................................................................................27（一）评估结论及其分析..................................................................................................27（二）评估结论成立的条件..............................................................................................28（三）评估结论的效力......................................................................................................28
附件一关于进行资产评估有关事项的说明.....................................................................30

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二、资产清查核实情况说明
（一）资产清查核实的内容
资产清查核实的内容一般包括资产名称、数量、规格型号、生产厂家、购买日
期、使用日期、帐面原值、帐面净值等。

本次评估纳入清查核实的资产范围为张家界市桑梓综合利用发电厂有限责任公
司全部资产和相关负债。我们对其进行了抽查、复核，其中对实物资产的数量、品
质、运行情况、安装或存放地点等进行了细致、认真的抽查核实。本次列入资产清
查范围的资产账面价值具体如下：
截止评估基准日：经审计的总资产为11,633.87万元，其中：流动资产为
1,069.66万元，固定资产10,564.21万元；经审计的负债总额为4,067.44万元，其
中：流动负债3,345.16万元，非流动负债722.28万元；经审计的净资产为7,566.42
万元。具体范围以被评估单位提供的《资产清查评估明细表》上所载明的项目为准。

（二）实物资产分布情况及特点
委估的实物资产包括存货和固定资产，其主要分布在被评估单位厂区内。

1.存货
列入清查范围的存货为原材料，主要包括设备维修配件、仪器仪表、化学材料、
金属材料、阀门及管件、润滑油、水处理药品等，存放在被评估单位原材料仓库内。

由于被评估单位已停产近两年，原材料存放时间较长，大多已受潮、锈蚀、老化，
无法继续使用。

2.固定资产
固定资产包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备。

房屋建筑物主要为生产厂房、宿舍、办公楼等，位于张家界市桑植县利福塔青龙
村厂区内，建造于2006年至2009年之间。总建筑面积149,538.49平方米，上述房屋
建筑物均为被评估单位自建在租赁的土地上，均无房屋所有权证。由于被评估单位已
停产近两年，房屋建筑物大多处于闲置状态，状况一般。

构筑物主要为设备基础、冷却塔等，建造于2006年至2009年之间。经现场勘察，
状况一般。


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设备包括机器设备、车辆及电子设备。

机器设备共125台（套），其中，重点设备是：桥式抓煤机、高低压开关柜、锅
炉烟气脱硫工程、锅炉电除尘工程、发电机组等，大部分购置于2006年至2009年之
间，目前处于闲置状况，经现场勘察，状况一般。

车辆共1辆，系非营运轿车。购置于2014年，技术状况良好。

电子设备共15台（套）。主要为空调、自动量热仪、化学水仪器等设备。这
些设备大部分购于2006年至2016年，技术状况良好。

3.企业设备维护与检修情况
被评估单位对主要生产设备的维护与检修较为重视。设备管理部门对主要生产
设备制订了一套完整操作、维护、检修管理制度，并在设备现场实行定人、定机、
定责制。设备的维护实行定人、定质、定点管理。每年进行一次检修，对部分磨损
的零部件实行维修或更换。

（三）资产清查的过程与方法
本次资产清查的主要过程包括：首先指导被评估单位清查资产与收集准备资料，
然后检查核实资产与验证资料；主要方法有抽查盘点、抽样函证、检查有关合同、
协议、实地勘查、观察、核对账面记录等。清查工作的组织安排：在企业进行资产
清查的基础上，分成流动资产、机器设备、房屋建筑物共3个小组，在被评估单位
相关专业技术人员的配合下，对委估的资产进行了实地清查，针对不同资产类型，
具体实施如下：
1.流动资产
（1）银行存款：对银行存款分账户审核了2020年3月份的银行存款日记账与
银行对账单存款余额。

（2）应收款项：应收款项包括应收账款、其他应收款。评估人员在实际评估
操作中，一是对其进行清查核实和抽样函证，确认其申报金额真实准确；二是对明
细表中所列客户业务内容、发生时间及金额，借助历史资料和现时调查了解的情况，
具体分析欠款原因、欠款时间、回收情况，以了解应收款项的质量；三是对申报表
中所列明细采用加和法计算出各种总金额，首先分别与资产负债表中的应收账款、
其他应收款科目余额进行核对，再与总账、各明细账评估基准日金额逐笔核对，验
证申报表所列金额的正确性。

（3）预付帐款：为预付货款，且发生时间在一年以内。


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（4）存货：存货为原材料。主要包括设备维修配件、仪器仪表、化学材料、
金属材料、阀门及管件、润滑油、水处理药品等。在实施评估操作过程中，首先，
对其账面数量和金额与评估明细申报表进行清查核对，确认其申报数量是否真实准
确；其次，评估人员根据被评估单位提供的2020年3月的存货盘点表和存货清查
评估明细表，对存货进行了抽查核实；在抽查核实的同时，做了下列工作：一是鉴
定存货，弄清被评估存货的范围，划清存货与其他资产的界限，以避免重评和漏评；
二是查核待评估存货的产权。三是对部分实物进行了质量检测和技术鉴定，以了解
掌握申报存货有无短缺、毁损、锈蚀、等级下降等资产的质量状态，以便确定其是
否尚有使用价值。最后，根据企业提供的盘点表上所列出的盘盈、盘亏、毁损、报
废等，结合其他基础资料，进一步进行了清查核实，验证其正确性。

2.机器设备类
（1）查阅资产评估申报材料，核对申报金额，拟定现场勘查计划。

（2）评估人员和企业资产清查人员一道对机器设备逐台清查和核实，了解设
备安装、维修、保养情况、设备现实功能、性能、等级、工作环境、设备外观、技
术履行状况等，并进行详细记录，为估算设备成新率收集资料和依据。

3.房屋建筑物类
（1）核对原始资料，根据提供的房屋建筑物明细资料进行产权界定，对工程
概算，竣工资料、设计合同、评估申报表、账面原值进行了解、分析鉴别，对申报
项目不全、重复、不清等错误之处由公司说明情况进行补充更改，做到账、物、表
相符准确。

（2）评估人员与被评估单位资产清查人员一道以被评估单位填报的评估申报
表为依据，对被评估房屋建筑物等逐项调查、核实、核定；对面积、数量进行抽查，
对重要项目详细调查、填写房屋建筑物评估基础资料表。

4.负债
首先，收集有关购销协议、计息依据等，了解有关负债的发生情况、具体内容、
发生原因和担保、抵押等情况。其次，将申报明细金额与账簿记录逐笔核对并与会
计报表相关科目金额核对一致。

（四）资产及负债清查核实结论
通过对被评估单位全部资产及负债的核实，评估范围的全部资产及负债与经审
计后的账面值相符，与本次拟实施的经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。


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本次申报评估的资产全部为企业账面已记录的资产，未发现其他对评估对象价
值有重大影响的表外资产和可辨认无形资产。主要资产权属资料完备，资产大多处
于闲置状态。

（五）清查调整说明
无。


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三、评估依据说明
（一）经济行为依据
资产评估委托合同。

（二）法律、法规依据
1.《★★★★★★★资产评估法》（★★★★★★★****令第46号，2016年7月
2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《★★★★★★★公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第六次会议修正）；
3.《★★★★★★★证券法》（2014年8月31日第十二届全国人民代表大会常务
委员会第十次会议《关于修改等五部法律的决定》第三次修
正）；
4.《★★★★★★★企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会
第五次会议通过）；
5.《★★★★★★★土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十一次会议修订）；
6.《★★★★★★★城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民
代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
7.《★★★★★★★增值税暂行条例》（★★★★★★★******令第538号）；
8.《★★★★★★★增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50
号，经财政部、国家税务总局令第65号修订）；
9.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税
〔2016〕36号)
10.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
11.其他与资产评估相关的法律、法规。

（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财政部财资[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；

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5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38号）；
8.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
9.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
10.《资产评估执业准则——评估方法》（中评协[2019]35号）
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）。

（四）资产权属依据
1．公司章程、验资报告、营业执照等（复印件）；
2．被评估单位的机动车行驶证、登记证（复印件）；
3．被评估单位重要资产的购置****、合同和相关资料等（复印件）；
4．其他相关权属依据。

（五）评估取价依据
1.被评估单位评估基准日的会计报表及审计报告；
2.委托人和被评估单位提**的历史与现行资产价格资料；
3.资产评估专业人员通过市场调查及向生产厂商所收集的有关询价资料和参数资料；
4.机械工业出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
5.评估基准日的银行贷款利率、国债利率、赋税基准及税率等；
6.《中国汽车网》；
7.《汽车报废标准》及相关补充规定；
8.机械工业信息研究院编制的2019年《中国机电产品报价手册》；
9.评估价值日近期的湖南省、张家界市建设工程造价信息；
10.资产评估专业人员通过市场调查所收集的有关询价资料和参数资料；
11.其他相关资料。

（六）其他参考依据
1．宏观经济分析资料；
2．被评估单位前三年及评估基准日财务资料；
3．其他相关参考资料。


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四、各项资产及负债的评估技术说明
（一）流动资产评估说明
1.货币资金
清查核实情况表明：被评估企业的货币资金为银行存款，银行存款为人民币，
账面值为2,439,588.26元，评估人员分户审核了2020年3月31日的银行存款日
记账与银行对账单，对部分账户进行了函证，并以审核无误的账面值确定为评估值。

货币资金的评估值为2,439,588.26元。

2.应收账款
被评估企业的应收账款账面价值为179,316.99元，其中：账面余额为
224,146.24元，坏账准备为44,829.25元，无调整。清查核实情况表明：其为
应收货款。评估人员在清查核实的基础上对应收账款的发生时间和原因、业务内容
进行了分析，根据款项收回的可能性确定评估价值。一般应从两个方面进行：一是
清查核实数额；二是判断是否存在确定收不回来的坏账。评估时以清查核实后的账
面原值确定为应收账款数额。根据被评估单位提供的应收账款评估明细表及相关账
册、会计凭证、合同等进行清查核实，未发现异常核实无误的基础上，借助于历史
资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠
款人资金、信用、经营管理现状等，确定评估风险损失为44,829.25元，同时，
坏账准备评估为零。

（1）采用账龄分析法确定评估风险损失的应收账款
账龄
期末数
账面余额
坏账准备
金额比例(%)
1年以内（含1年）-
1至2年-
2至3年224,146.2410044,829.253年以上-
合计224,146.24100%44,829.25
应收账款按以上方法评估的评估值为179,316.99元。

3.预付账款
预付账款账面值为300,000.00元，其中：账面余额为300,000.00元，坏账准
备为0.00元，无调整。为预付的咨询服务费，评估人员通过查验账簿、原始凭证，
账龄
期末数
账面余额
坏账准备
金额比例(%)
1年以内（含1年）-
1至2年-
2至3年224,146.2410044,829.253年以上-
合计224,146.24100%44,829.25
应收账款按以上方法评估的评估值为179,316.99元。

3.预付账款
预付账款账面值为300,000.00元，其中：账面余额为300,000.00元，坏账准
备为0.00元，无调整。为预付的咨询服务费，评估人员通过查验账簿、原始凭证，

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采用替代审核，检查期末余额、未达账项、期后回款等审验程序，确定预付账款账
面价值真实性、完整性；经审验预付款项，账账、账表相符。根据能够收回的相应
货物形成资产或权利的价值确定评估值。

预付账款按以上方法评估的评估值为300,000.00元。

4.其他应收款
其他应收款账面价值5,784,163.21元，其中：账面余额5,786,533.21元，坏
账准备2,370.00元，无调整。采用与应收账款类似的方法进行评估，评估时以清查
核实后的账面原值确定为其它应收账款数额。根据被评估单位提供的其它应收账款
评估明细表及相关账册、会计凭证、合同等进行清查核实，未发现异常核实无误的
基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，确定评估风险损失为2,370.00
元，同时，坏账准备评估为零。

（1）采用账龄分析法确定评估风险损失的其它应收款
账龄
期末数
账面余额
金额比例（%）坏账准备
1年以内（含1年）2,000.004%20.001至2年47,000.0096%2,350.002至3年
3年以上
合计49,000.001002,370.00
其他应收款按以上方法评估的评估值为5,784,163.21元。

5.存货
本次评估的存货为原材料，账面价值722,841.47元，其中：账面余额
3,234,306.41元，计提存货跌价准备2,511,464.94元，无调整。评估人员在抽查核
实了申报数量和申报金额的基础上，对其评估如下：
原材料账面价值为3,234,306.41元，其中，账面余额722,841.47元，计提存
货跌价准备2,511,464.94元，无调整。其账面价值由买价加运杂费构成。通过现场
了解，被评估企业的原材料品种较多，在核实账面的基础上，对其数量进行了抽查
盘点，同时对其品质及是否冷背呆滞进行了鉴定确认。通过核实，由于被评估单位
已停产近两年，原材料存放时间较长，大多已受潮、锈蚀、老化，无法继续使用。

对于可继续使用的存货，按照其可使用价值进行评估，对无法继续使用的存货，按
可回收净值评估，同时，存货跌价准备评估为零。

账龄
期末数
账面余额
金额比例（%）坏账准备
1年以内（含1年）2,000.004%20.001至2年47,000.0096%2,350.002至3年
3年以上
合计49,000.001002,370.00
其他应收款按以上方法评估的评估值为5,784,163.21元。

5.存货
本次评估的存货为原材料，账面价值722,841.47元，其中：账面余额
3,234,306.41元，计提存货跌价准备2,511,464.94元，无调整。评估人员在抽查核
实了申报数量和申报金额的基础上，对其评估如下：
原材料账面价值为3,234,306.41元，其中，账面余额722,841.47元，计提存
货跌价准备2,511,464.94元，无调整。其账面价值由买价加运杂费构成。通过现场
了解，被评估企业的原材料品种较多，在核实账面的基础上，对其数量进行了抽查
盘点，同时对其品质及是否冷背呆滞进行了鉴定确认。通过核实，由于被评估单位
已停产近两年，原材料存放时间较长，大多已受潮、锈蚀、老化，无法继续使用。

对于可继续使用的存货，按照其可使用价值进行评估，对无法继续使用的存货，按
可回收净值评估，同时，存货跌价准备评估为零。


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经调查，可继续使用的原材料共有839项（账面价值1,445,682.95元）可使
用，经与被评估单位相关人员沟通，该部分原材料虽然可以继续使用，但由于已经
存放在仓库两年，使用价值约减少一半，故按照账面价值的50%确认其评估值；
其余873项（账面价值1,788,623.46元）均因受潮、锈蚀、老化等原因，无
法使用，对该部分原材料按照可回收净值进行评估。

经用上述方法评估并经汇总得出的原材料评估值为722,841.47元。

综上评估确认，存货评估值为722,841.47元。

6.其他流动资产
其他流动资产账面价值1,270,684.19元，无调整。为增值税进项税留抵金额。

评估人员在清查核实的基础上对其他流动资产的发生时间和原因、业务内容进行了
分析，根据款项收回的可能性确定评估价值。根据被评估单位提供的其他流动资产
评估明细表及相关账册、会计凭证、合同等进行清查核实，未发现异常，以核实无
误后账面值确认为评估值。

其他流动资产按以上方法评估的评估值为1,270,684.19元
（二）房屋建筑物和构筑物评估说明
1.评估范围：
本次评估范围为：被评估企业截至评估基准日拥有的房屋建筑物和构筑物共18
项，其账面原值152,186,953.23元、账面净值60,630,522.35元，已计提固定资产
减值准备16,436,280.00元。其中房屋建筑物8栋，总建筑面积149,538.49平方米；
其账面原值22,884,045.45元、账面净值12,873,348.33元，已计提固定资产减值
准备2,444,736.00元，无调整；构筑物8项，其账面原值129,302,907.78元、账
面净值64,193,454.02元，已计提固定资产减值准备13,991,544.00元，无调整。

2.评估对象概况：
房屋建筑物主要为厂房、宿舍、办公楼等，位于张家界市桑植县利福塔青龙村
厂区内，建造于2006年至2009年之间。总建筑面积149,538.49平方米，上述房
屋建筑物均为被评估单位自建在租赁的土地上，均无房屋所有权证。由于被评估单
位已停产近两年，房屋建筑物大多处于闲置状态，状况一般。

构筑物主要为设备基础、冷却塔等，建造于2006年至2009年之间。经现场勘
察，状况一般。

根据被评估企业提供的评估申报表，我们核对了房屋建筑物、构筑物的总账、

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明细账以及相应的房屋所有权证，并对委估的房屋建筑物、构筑物进行了现场勘察，
且编制了现场勘查记录。

对房屋建筑物的现场勘察评估，是按照《资产评估执业准则——不动产》的规
定和要求，遵循公正、客观、科学的原则，根据企业提供的《房屋建筑物清查评估
明细表》所列项目的项数、建筑面积、建筑结构、装饰装修及给排水、供电照明、
通风等设备配置情况，抽样进行现场勘察核实；结合查阅主要建筑物的相关图纸和
资料；现场了解重要房屋建筑物的结构特征和各部位完损状况，综合估算其成新率。

（1）房屋建筑物权利状况
被评估单位申报评估房屋8项，为公司自建房产，均未办理房屋所有权证，根
据被评估单位提供的相关资料，房屋建筑物为被评估单位所有。申报评估的房屋建
筑面积共计149,538.49平方米，房屋面积由企业申报。

（2）房屋建筑物的结构特征概况
被评估单位建筑物为砖混结构，企业申报评估房屋共8幢，经现场勘察，实
有房屋为8幢，其分类结构特征如下：
砖混结构：采用条型砖基础或钢筋砼独立柱基础；承重结构为24砖墙或部分
钢筋砼柱；部分房屋为人字形木屋架、防水油毡上铺普通波形机器瓦或石棉瓦，部
分房屋为现浇或预制板平屋顶。水泥砂浆地面或水磨石地面。钢木门窗。外墙面为
清水墙或粗砂灰或面砖，内墙白色涂料。房屋状况一半。

构筑物主要为砖混结构等。

主要的房屋建筑物结构特征及现时状况简介如下：
①综合楼（房屋评估明细表序号1），建成于2006年，建筑面积2,772.00平
方米，共4层，檐高约12米。

结构：混合结构，基础为桩基础；承重结构均为柱梁承重；24砖墙围护；屋顶
为现浇平顶；瓷砖地面；铝合金门窗；外墙面为外墙砖，内墙普通白色涂料。由于
企业未对房屋定期维护维修，房屋状况一般。

装饰：铝合金窗，剥离大门；瓷砖地面。

设备：水、电、消防、空调。

该房屋于2006年建成并投入使用，一直处于正常使用状态。经勘查，该房屋
基础无肉眼可见明显不均匀沉降，承重构件和围护墙体基本完好，地面基本完好。

门窗开关较灵活，水电设备通畅，墙面漆有脱落。

②主厂房1（房屋评估明细表序号33），建成于1960年，建筑面积9,641.41

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资产评估说明
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平方米，共2层，檐高9米。

结构：混合结构，基础为桩基础；承重结构均为柱梁承重；24砖墙围护；屋顶
为水泥预制或现浇、预应力大型混凝土屋面板或者波形瓦，或现浇平顶；水泥砂浆
地面；钢木门窗；外墙面为清水墙或粗砂灰，内墙普通白色涂料。由于企业未对房
屋定期维护维修，房屋状况一般。

装饰：塑钢窗，卷帘门、木门；砼地坪。

设备：水、电、消防、空调。

（3）自然地理、地质状况
委估建筑物位于被评估单位厂区，地势平坦，，地质基础较好。

（4）账面价值的构成
本次评估中委估房屋系按原始建造成本入账。

3.评估依据：
（1）2020《湖南省建设工程计价办法》及《湖南省建设工程消耗量标准》；
（2）《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准》和《工程设计
收费标准》（国家计委、建设部2002年10号）；
（3）《国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管
理规定》的通知》（发改价格〔2007〕670号）；
（4）关于印发《基本建设财务管理规定》的通知-财建[2002]394号；
（5）国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知-计价
格[2002]10号；
（6）国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知-计价格
[2002]1980号；
（7）《常用房屋建筑工程技术经济指标》；
（8）中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率
（LPR）；
（9）机械工业出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
（10）《资产评估执业准则——不动产》
（11）其他。

4.评估方法：
A、房屋的评估方法
委估房屋建筑物包含办公楼、厂房、宿舍等，由于房屋为公司自建，所占用的

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土地为租赁土地，因此无法对外销售，因此不适用市场法，由于委估房屋建筑物不
属于收益性房产，因此也不适用收益法，根据评估目的及委估房屋建筑物类资产的
实际用途、状况，对房屋建筑物采用成本法进行评估。

成本法评估公式为：
评估净值＝评估原值×成新率
（1）评估原值＝综合建安费＋前期费用及其它费用＋资金成本＋开发利润
①综合建安费
根据被评估企业提供的房屋建筑物的工程造价结算资料，以《常用房屋建筑工
程技术经济指标》及所在地区建筑工程重置价格文件等为基础，通过走访相关人员，
考查市场情况，结合建材价格和人工工资的变化加以调整得到建安综合造价。

②前期费用及其它费用
前期费用及其它费用按下表列示的标准估算：
序号费用名称
取费基
数
费率取费依据
1建设单位管理费
建安造
价
2%
关于印发《基本建设财务管理规定》的通知-财建
[2002]394号
2勘察设计费
建安造
价
2%
国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规
定》的通知-计价格[2002]10号
3工程建设监理费
建安造
价
2.50%
《建设工程监理与相关服务收费管理规定》-发改价格
[2007]670号
4招标代理服务费
建安造
价
0.05%
国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》
的通知-计价格[2002]1980号
5工程质量监督费
建安造
价
0.25%湘价费[2001]261号
6合计6.80%
前期费用及其它费用＝（土建工程费用＋安装工程费）*6.8%
③资金成本
资金成本一般按整体工程项目合理工期的贷款利率估算。建设资金按均匀投入
考虑，计息期按合理工期的一半计算。评估基准日贷款利率为：建设期一年以内（含
一年），4.05%。则：
资金成本＝（综合建安费＋前期及其他费用）×[（1+适用贷款利率）合理工期/2-1]
④开发利润
委估房屋建筑物为企业自用房产，不考虑开发利润。

（2）成新率的估算
序号费用名称
取费基
数
费率取费依据
1建设单位管理费
建安造
价
2%
关于印发《基本建设财务管理规定》的通知-财建
[2002]394号
2勘察设计费
建安造
价
2%
国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规
定》的通知-计价格[2002]10号
3工程建设监理费
建安造
价
2.50%
《建设工程监理与相关服务收费管理规定》-发改价格
[2007]670号
4招标代理服务费
建安造
价
0.05%
国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》
的通知-计价格[2002]1980号
5工程质量监督费
建安造
价
0.25%湘价费[2001]261号
6合计6.80%
前期费用及其它费用＝（土建工程费用＋安装工程费）*6.8%
③资金成本
资金成本一般按整体工程项目合理工期的贷款利率估算。建设资金按均匀投入
考虑，计息期按合理工期的一半计算。评估基准日贷款利率为：建设期一年以内（含
一年），4.05%。则：
资金成本＝（综合建安费＋前期及其他费用）×[（1+适用贷款利率）合理工期/2-1]
④开发利润
委估房屋建筑物为企业自用房产，不考虑开发利润。

（2）成新率的估算

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通过对房屋建筑物的实际有效使用年限及已使用年限的考察并通过实地勘察其
工程质量以及建筑物主体，围护、水电、装修各方面的维护保养情况，估算其各种
损耗，同时结合其现实用途，综合估算委估房屋建筑物的成新率。

本次评估对委估房屋建筑物采用综合成新率方法估算其成新率，其估算公式为：
①综合成新率的估算公式
建筑物采用综合成新率方法确定其成新率（特殊情况下以打分法成新率作为综合
成新率），其一般计算公式为：
成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60%
②年限法成新率的估算公式
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
③打分法成新率的估算
首先，资产评估专业人员进入现场，对房屋建筑物逐一进行实地勘察；对建筑物
各部位质量，作出鉴定并打分。根据鉴定结果对建筑物各部位质量进行百分制评分。

其次，根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度，确定其分项评分在总体打分
法成新率中的权重系数。权重系数合计为100%。

最后，以各分项的评分乘以相应的权重系数，得出该分项打分法成新率的评估
分，汇总后得出总体打分法成新率，总体打分法成新率满分为100%。

（3）评估值的估算
评估净值＝评估原值×成新率
B、构筑物的评估方法
委估构筑物主要为输渣库、冷却塔、烟囱等，经现场勘察及委托方提供的说明，
由于被评估单位原发电业务已停止，该部分针对发电建造的构筑物已无使用价值，
因为按照其净残值进行评估。

5.评估举例
案例1：办公楼（房屋评估明细表序号1）成本价值的估算
办公楼（房屋评估明细表序号1），建成于2006年9月，建筑面积2,772.00
平方米，共4层，檐高12米。

混合结构，基础为桩基础；承重结构均为柱梁承重；24砖墙围护；屋顶为现浇
平顶；瓷砖地面；铝合金门窗；外墙面为外墙砖，内墙普通白色涂料。由于企业未
对房屋定期维护维修，房屋状况一般。

装饰：铝合金窗，剥离大门；瓷砖地面。


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设备：水、电、消防、空调。

该房屋于2006年建成并投入使用，一直处于正常使用状态。经勘查，该房屋
基础无肉眼可见明显不均匀沉降，承重构件和围护墙体基本完好，地面基本完好。

门窗开关较灵活，水电设备通畅，墙面漆有脱落。

（1）评估原值的估算
①单位建安费的估算
根据对评估对象的现场勘查情况，结合被评估单位提供的工程建设资料及湖南
省建设工程价格、工程造价信息，确定建安工程造价。

根据湖南省工程造价信息、建材行情及评估对象结构构造特点、设施状况、装
饰装修情况结合产权持有单位提供的所在地区类似工程建安造价和评估经验判断，
建造类似建筑物的建造费用为1,148.52元/平方米：
湖南省江华瑶族自治县白芒营车下完办公楼造价汇总表
金额单位：元
序
号
项目名称分部分项工程费措施项目费其中安全文明施工费其他项目费规费税金预算造价备注
1建筑工程689755.69228825.7235345.240.0048149.97966731.38建筑面积1204.85平方米
2装饰工程313067.4021304.4213670.780.0018960.49353332.313安装工程57632.472570.832570.830.003523.2663726.56
总计1060455.56252700.9751586.850.0070633.721383790.25
注：2013年工程造价信息
由于该工程造价时间为2013年，与评估基准日相差约7年，因此对其进行日
期修正。

经Find同花顺咨询系统查询，2007年至2019年建筑安装工程造价指数如下：
时间建筑安装工程价格指数上年=1002019-12-31102.802018-12-31107.232017-12-31107.972016-12-3199.412015-12-3197.342014-12-31100.592013-12-31100.312012-12-31101.602011-12-31109.202010-12-31104.902009-12-3196.302008-12-31112.93
湖南省江华瑶族自治县白芒营车下完办公楼造价汇总表
金额单位：元
序
号
项目名称分部分项工程费措施项目费其中安全文明施工费其他项目费规费税金预算造价备注
1建筑工程689755.69228825.7235345.240.0048149.97966731.38建筑面积1204.85平方米
2装饰工程313067.4021304.4213670.780.0018960.49353332.313安装工程57632.472570.832570.830.003523.2663726.56
总计1060455.56252700.9751586.850.0070633.721383790.25
注：2013年工程造价信息
由于该工程造价时间为2013年，与评估基准日相差约7年，因此对其进行日
期修正。

经Find同花顺咨询系统查询，2007年至2019年建筑安装工程造价指数如下：
时间建筑安装工程价格指数上年=1002019-12-31102.802018-12-31107.232017-12-31107.972016-12-3199.412015-12-3197.342014-12-31100.592013-12-31100.312012-12-31101.602011-12-31109.202010-12-31104.902009-12-3196.302008-12-31112.93

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2007-12-31


105.14

评估基准日造价指数尚未公布，由于评估基准日至
2019年
12月时间较为接近，
故假设评估基准日造价指数与
2019年
12月相同，则评估对象建造时点至评估基准
日造价增长率为
16%，则，评估基准日评估对象建安费为
1,331.00元/平方米。


②评估单价估算
序号项目名称计算公式
金额
（元
/平方米）
一综合建安造价
1,331.00
二前期费用（—）*6.8%
90.51
三
资金成本
（按一年建设期考虑）
（一
+二）
×（（
1+4.35%）^0.5-1）
30.59
四评估原值一+二+三
1,452.10

（2）成新率估算
该房屋于
2006完工并投入使用，已使用
13.51年，砖混结构非生产用房的经
济使用寿命年限为
50年（机械工业出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》），
则年限成新率
=73%。


该房屋于
2006年建成投入使用至今一直处于正常使用状态，由于被评估单位
已停产近两年，未对房产进行保养。经勘查，该房屋基础无肉眼可见明显不均匀沉
降，承重构件和围护墙体基本完好，地面基本完好。门窗开关较灵活，水电设备通
畅，墙面漆有脱落。现场勘察情况如下：

现场勘察情况表

序号项目现状描述标准分现场鉴定分
基础
强度一般，无明显不均匀沉降，不影响上部安
全使用。

25
12
承重结构有青蛙下挠倾向、裂缝变形，混凝土剥落。

25
12
结构
部分
非承重构件
砖隔墙轻微开裂、倾斜、腐蚀。门隔离筋稍有
松动、断折。

15
7
屋面少量漏雨，保温层、隔热层轻微损坏。

20
7
楼地面整体面层轻微起砂剥落。

15
6
小计
100
44
门窗开关较灵活，钢门窗轻微锈蚀。

25
5
外墙涂膜稍有脱落
20
7
装修内墙涂膜稍有脱落
20
5
部分顶棚涂膜基本完好
20
6
地面轻微空鼓
15
7
小计
100
30


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设备
部分
给排水、卫生
洁具下水管道稍有堵塞，卫生器具轻微残缺。5020
照明正常5020
小计10040
则，勘察成新率＝44%*85%+30%*5%+40%*10%＝43%
综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%=55%
（3）评估净值的估算
评估净值＝评估原值×成新率=评估单价×建筑面积×成新率
＝1,331.00×2,772.00×55%
＝2,213,860.00元（取整）
案例2.输渣库（构筑物明细表，序号3）
（1）概况：
输渣库（构筑物明细表，序号3）于2006年建成并投入使用，建筑面积1,226.00
平方米，共1层，檐高1.5米，砖混结构。

混合结构，基础为桩基础；承重结构均为柱梁承重；24砖墙围护；现浇；水泥
地面；内、外墙水泥砂浆抹平。由于企业未对房屋定期维护维修，房屋状况一般。

（2）评估值的估算
经现场勘察及委托方提供的说明，由于被评估单位原发电业务已停止，该部分
针对发电建造的构筑物已无使用价值，因为按照其净残值进行评估。

砖混结构房屋残值一般为原值的2%，该输渣库原造价为3,190,920.04元，则
净残值为63,818.00元
6.评估结果：
单位：人民币万元
科目名称
调整后账面值评估价值增值额增值率
原值净值原值净值原值净值原值净值
房屋建筑物净额15,218.706,063.0512,681.945,948.83-2,536.76-114.22-17%-2%
固定资产—房屋建筑物2,288.401,287.3312,608.055,874.9510,319.654,587.61451%356%
固定资产—构筑物及其他辅助设施12,930.296,419.3573.8973.89-12,856.41-6,345.46-99%-99%
固定资产—管道及沟槽0.000.000.000.000.000.00
减：房屋、建筑物减值准备0.001,643.630.000.000.00-1,643.63-100%
7.重要事项说明
（1）在评估过程中，我们未考虑委估房屋建筑物、构筑物可能存在的抵押、
设备
部分
给排水、卫生
洁具下水管道稍有堵塞，卫生器具轻微残缺。5020
照明正常5020
小计10040
则，勘察成新率＝44%*85%+30%*5%+40%*10%＝43%
综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%=55%
（3）评估净值的估算
评估净值＝评估原值×成新率=评估单价×建筑面积×成新率
＝1,331.00×2,772.00×55%
＝2,213,860.00元（取整）
案例2.输渣库（构筑物明细表，序号3）
（1）概况：
输渣库（构筑物明细表，序号3）于2006年建成并投入使用，建筑面积1,226.00
平方米，共1层，檐高1.5米，砖混结构。

混合结构，基础为桩基础；承重结构均为柱梁承重；24砖墙围护；现浇；水泥
地面；内、外墙水泥砂浆抹平。由于企业未对房屋定期维护维修，房屋状况一般。

（2）评估值的估算
经现场勘察及委托方提供的说明，由于被评估单位原发电业务已停止，该部分
针对发电建造的构筑物已无使用价值，因为按照其净残值进行评估。

砖混结构房屋残值一般为原值的2%，该输渣库原造价为3,190,920.04元，则
净残值为63,818.00元
6.评估结果：
单位：人民币万元
科目名称
调整后账面值评估价值增值额增值率
原值净值原值净值原值净值原值净值
房屋建筑物净额15,218.706,063.0512,681.945,948.83-2,536.76-114.22-17%-2%
固定资产—房屋建筑物2,288.401,287.3312,608.055,874.9510,319.654,587.61451%356%
固定资产—构筑物及其他辅助设施12,930.296,419.3573.8973.89-12,856.41-6,345.46-99%-99%
固定资产—管道及沟槽0.000.000.000.000.000.00
减：房屋、建筑物减值准备0.001,643.630.000.000.00-1,643.63-100%
7.重要事项说明
（1）在评估过程中，我们未考虑委估房屋建筑物、构筑物可能存在的抵押、

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查封、担保所欠负的债务以及该等资产出售时所应承担的费用和税项等可能影响其
价值的相关方面，我们也未考虑该等资产重估增值额的纳税影响对其评估值的影响。

（2）我们曾勘查委估房屋建筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了其内部装
修情况，但我们并未进行任何结构测试，我们无法就其内部结构有无腐朽、虫蛀或
其他任何结构损坏发表意见，也没有测试任何建筑设备。

（3）房屋建筑物、构筑物类评估减值原因：由于被评估单位原发电业务已停
止，针对发电建造的构筑物已无使用价值，因为按照其净残值进行评估，导致其减
值。

（三）设备及车辆评估说明
1.评估范围
被评估单位此次申报评估的设备共计3211台（套）（其中机器设备2493台（套）
车辆9台、电子设备709台（套））。其账面原值为315,427,820.86元（其中机
器设备的帐面原值305,013,137.93元、车辆的帐面原值2,880,933.00元、电子设
备的帐面原值7,533,749.93元），其帐面净值为71,595,576.39元（其中机器设备
的帐面净值70,055,938.68元、车辆的帐面净值86,428.01元、电子设备的帐面净
值2,880,933.00元），减值准备1,944,412.47元，无调整。机器设备和电子设备
基本安置在被评估企业厂区内，车辆登记在被评估企业名下。

2.资产状况
重点设备是：磨床、车床、钻床、加工中心、配电设备等，大部分购置于2008
年至2016年之间，由于对2010年以前购置的设备不断进行技术改造和正常维护，
在用设备技术状况良好。

3.评估依据
（1）《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
（2）2019年《中国机电产品报价手册》；
（3）机械工业出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
（4）被评估单位提**的历史及现行价格资料；
（5）被评估单位提**的主要设备的购置****、合同等；
（6）评估人员向有关生产厂家及经营商取得的询价依据；
（7）评估人员现场勘察、调查所搜集的资料；
（8）被评估单位申报的《固定资产——机器设备清查评估明细表》；

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（9）对于部分无类比价格的设备依据有关的会计凭证核实其购置价格，并根
据市场同类设备价格的变化调整的价格指数；
（10）其他。

4.评估程序
首先指导公司进行资产清查，填报机器设备、车辆及电子设备清查评估明细表，
然后组织专业人员进行现场勘查，对主要设备及车辆的规格型号、产地、启用时间、
使用、维修、保养状况进行核对和检查，搜集有关资料，明确产权归属，初步确定
各设备及车辆的成新率，查找有关价格及成新率资料，逐台评定估算，在此基础上
汇总得出评估原值及评估净值。

5.评估方法
（1）评估方法选取依据
①被评估单位的机器设备拟进行报废处置，由于可以通过市场询价获得设备的市
场价值，故选取市场法进行评估；
②被评估单位不是按生产线或单台机器设备核算其收益及成本费用的，因而未能
提**生产线或单台机器设备的历史收益及成本费用资料，无法预测其未来年期的收益
及成本费用数据，故不宜选取收益法进行评估。

根据本次评估的目的、被评估单位提供的资料和委托评估设备的具体情况，对在
用的办公设备选取成本法进行评估，对拟报废机器设备按照可回收净值进行评估，成
本法基本估算公式为：
评估净值＝评估原值×成新率
其中：评估原值根据评估基准日市场价格与实有数量估算
成新率根据委托评估的设备的已使用年限、经济使用年限和现状估算
（2）评估原值的估算：
①机器设备的评估原值估算；
由于机器设备均拟进行报废处置，故本次评估根据被评估单位填报的评估申报表，
向专业的回收公司进行询价，根据专业的回收公司的报价确定其评估值。

②电子设备的评估原值估算：
评估原值＝设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋资金成本＋其他费用
A.设备购置价的估算
设备的评估思路是在向供货商询价的基础上，参考同类设备的近期合同价，综合
估算其现行市场价格。对于价值较低且为市场上常见的工具用具、办公设备等，由于

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资产评估说明
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该类设备是易于采购的通用设备，其含增值税购置价格可通过市场询价或参照机械工
业信息研究院编制的2019年《中国机电产品报价手册》估算。

根据“《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财
税[2016]36号）”的规定：自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增
值税（以下称营改增），因被评估单位系增值税一般纳税人，则设备的购置价格应为
不含增值税购置。

B.运杂费的估算
办公设备一般由商家包送货。

C.安装调试费和安装工程费的估算
办公设备一般无需特殊安装调试，因此不考虑安装调试费安装。

D.资金成本的估算
由于采购时间较短，因此不考虑资金成本；
E.其他费用的估算
办公设备一般不涉及其他费用，因此无需考虑。

③车辆评估原值估算：
评估原值＝购置价+购置附加税+其他
其中：购置价：按评估基准日现行市价（不含税）估算；
购置附加税：已上牌照车辆考虑，按不含增值税的车辆购置价的10%估算；
其他：主要考虑上牌发生的规费和机动车牌照取得费，按基准日实际费用水平估
算。

（3）成新率的估算：
一般根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经济使用寿命年限、技
术寿命年限估算其尚可使用年限。

①对于一般设备和价值较小的设备如空调等办公设备，在综合考虑设备的使用维
护状态和外观现状的前提下，采用使用年限法估算其成新率（同时考虑现场勘查成新
率）。其估算公式如下：
成新率＝（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
②对于运输车辆，根据“商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号
《机动车强制报废标准规定》”的有关规定和委托评估车辆的具体情况，遵循谨慎原则
并按以下公式估算其最小成新率作为被评估车辆的成新率，即：
成新率＝Min（现场勘查成新率，行驶里程成新率）

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资产评估说明
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行驶里程成新率＝（1－已行驶里程）÷规定行驶里程×100%
现场勘查成新率＝（发动机系统得分×0.4＋底盘得分×0.3＋车身及装饰得分×0.1＋电气设备得分×0.2）/100×100%
其中：现场勘查成新率的估算步骤为：首先对车辆各部位质量进行百分制评分，
然后根据各部位的重要程度，确定权重系数（即发动机系统0.4，底盘0.3，车身及装
饰0.1，电气设备0.2，权重系数合计为1），以加权平均确定现场勘查成新率。

6.评估举例
例1：被评估企业于2006年9月购置并启用的XKDGK-10-1000-8电抗器（见
机器设备清查评估明细表第1序号），生产厂家为特变电工股份有限公司新疆变压
器厂。其账面原值为136,000.00元；账面净值25,641.49元。该设备安置于该公司
厂房内。

经现场调查及委托方提供的说明，被评估单位原发电业务已停止近两年，被评
估单位拟转变业务类型，不再从事发电业务，期间未对设备进行维护，因此针对发
电建购置的机器设备已无使用价值，因此按照其净残值或可回收价值进行评估。

经市场调查了解，该设备可回收价值约为设备原值的20%，因此评估值=设备
原值×20%=27,200.00元。

例2：被评估企业于2016年3月购置并启用的规格为10P格力空调1台（见
电子设备清查评估明细表第13序号）。依估算公式有：
评估净值＝评估原值×成新率
（1）评估原值的估算：
①设备购置价：经查阅有关价格资料及询价，该核心交换机在评估基准日的购
置价约为22,800.00（元）/台（含税），则不含税价=22,800.00÷1.13=20,180.00
元/台（取整）；
②运杂费：商家包送货；
③安装调试费：无需特殊安装调试，因此不考虑安装调试费；
④资金成本：采购时间较短，因此不考虑资金成本；
⑤其他费用：不涉及其他费用，因此无需考虑。

评估原值＝20,180.00＋0＋0＋0＋0＝20,180.00（元）
（2）成新率的估算：
委估设备的经济使用寿命年限一般为12年左右，现已使用约4年，依成新率

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估算公式有：
成新率＝（经济使用寿命年限－已使用年限）÷经济使用寿命年限×100%
＝（12－4）÷12×100%
＝67%
根据现场勘查情况，该空调使用正常,取其成新率为65%。

（3）评估净值的估算：
评估净值＝评估原值×成新率
＝20,180.00×65%＝13,117.00元
例3：被评估企业于2014年4月购置并启用的牌号为湘G90066的大众汽车牌
SVW72010KJ轿车一台（见车辆清查评估明细表第1序号），生产厂家为一汽大众
汽车有限公司，已行驶280000公里。依估算公式有：
评估净值＝评估原值×成新率
（1）评估原值的估算：
评估原值＝购置价＋购置附加税＋其他费用
其中：
①购置价：经查阅有关资料，该类型车于评估基准日现行市场价约为
254,800.00（元）；
②购置附加税：按不含增值税的车辆购置价的10%估算，即：
购置附加税＝254,800.00÷1.13×10%
＝22,548.67（元）
③其他费用：主要考虑上牌费用，按500元估算。

故：评估原值＝254,800.00÷1.13＋22,548.67＋500＝248,500.00（元）（取整）
（2）成新率的估算：
①按使用年限法估算其成新率1：
根据《机动车强制报废标准规定》（2012年8月24日商务部第68次部务
会议审议通过），小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无
使用年限限制。

因此不对其年限成新率进行估算。

②按行驶里程法估算其成新率2：
该车辆正常行驶里程为60万公里；已运行280000公里。依成新率2估算公

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资产评估说明
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式有：
成新率2＝（规定行驶里程－已运行里程）÷规定行驶里程×100%
＝（600000－280000）÷600000×100%
＝53%
③、按现场打分法估算成新率3：
根据现场勘查，该车辆系发动机系统、车身底盘情况一般，具体见表：
技术鉴定法
系统状况权重标准分得分
发动机系统
固定机件：一般曲柄连杆机构：一般
0.44016
配气机构：一般冷却系统：一般
润滑系统：一般常燃料供给系统：一般
点火系统：一般
底盘
传动系：一般行驶系：一般
0.34012
转向系：一般制动装备：一般
车身及内装饰一般0.1404
电气设备
电源组：一般发动机起动系：一般
0.2408
点火系：一般汽车照明及信号装置等：一般
合计（K3）140
④、估算成新率
成新率＝Min（行驶里程成新率，现场勘查成新率）
＝40%
（3）评估净值的估算：
评估净值＝评估原值×成新率
＝248,500.00×40%
＝99,400.00（元）
7.评估结果：
8.重要事项说明：
科目名称
账面价值调整后账面值评估价值增值额增值率
原值净值原值净值原值净值原值净值原值净值
设备类净额7,164.874,501.157,164.874,501.154,529.604,441.65-2,635.28-59.51-37%-1%
固定资产—机器设备6,999.305,697.836,999.305,697.834,417.514,417.51-2,581.79-1,280.32-37%-22%
固定资产—车辆28.468.4728.468.4724.859.94-3.611.47-13%17%
固定资产—电子设备137.107.23137.107.2387.2414.20-49.876.97-36%96%
减：机器设备减值准备0.001,212.370.001,212.370.000.000.00-1,212.37-100%
技术鉴定法
系统状况权重标准分得分
发动机系统
固定机件：一般曲柄连杆机构：一般
0.44016
配气机构：一般冷却系统：一般
润滑系统：一般常燃料供给系统：一般
点火系统：一般
底盘
传动系：一般行驶系：一般
0.34012
转向系：一般制动装备：一般
车身及内装饰一般0.1404
电气设备
电源组：一般发动机起动系：一般
0.2408
点火系：一般汽车照明及信号装置等：一般
合计（K3）140
④、估算成新率
成新率＝Min（行驶里程成新率，现场勘查成新率）
＝40%
（3）评估净值的估算：
评估净值＝评估原值×成新率
＝248,500.00×40%
＝99,400.00（元）
7.评估结果：
8.重要事项说明：
科目名称
账面价值调整后账面值评估价值增值额增值率
原值净值原值净值原值净值原值净值原值净值
设备类净额7,164.874,501.157,164.874,501.154,529.604,441.65-2,635.28-59.51-37%-1%
固定资产—机器设备6,999.305,697.836,999.305,697.834,417.514,417.51-2,581.79-1,280.32-37%-22%
固定资产—车辆28.468.4728.468.4724.859.94-3.611.47-13%17%
固定资产—电子设备137.107.23137.107.2387.2414.20-49.876.97-36%96%
减：机器设备减值准备0.001,212.370.001,212.370.000.000.00-1,212.37-100%

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设备类评估减值是因为：被评估单位原发电业务已停止近两年，被评估单位拟转
变业务类型，不再从事发电业务，期间未对设备进行维护，因此针对发电建购置的
机器设备已无使用价值，因此按照其，导致减值。

（四）负债评估说明
1.应付账款
其账面值为327,871.47元，无调整。主要为应付材料和货款。经清查核实，其
帐务记录真实、准确，以经审计核实后的账面值估算评估值，其评估结果为
327,871.47元。

2.其他应付款
其账面价值30,602,276.83元，无调整。主要为工会经费、党建活动经费、意
向金等。经清查核实无误，以其经审计核实后的账面值估算评估值。其评估值为
30,602,276.83元。

3.应付职工薪酬
其账面价值2,520,571.97元，系职工辞退福利，其标准参照有关规定制定，报
上级主管机关及市劳动部门批准，并报国家税务部门备案核准，经核实其计提及发
放核算准确，以其经审计核实后的账面值估算评估值。其评估值为2,520,571.97元。

4.应交税费
其账面价值918.02元，系应缴的堤围费和印花税。经核实,其税金的计提、缴
付记录准确，同时调增递延收益确认收入应交缴纳的所得税。

经上述评估程序，应付税费评估值为1,473,047.07元。

5.递延收益
其账面价值7,222,796.18元，脱硫改造项目政府补助和探矿权退出政府补助。

脱硫改造项目政府补助应为被评估单位的营业外收入，无需支付，故将其评估为零，
同时按照企业所得税税率保留25%的应交税金。

探矿权退出政府补助：
根据湘财建指〔2015〕64号文件《湖南省财政厅、湖南省国土资源厅关于下
达2015年第一批商业性煤炭探矿权政策性退出补偿专项补助资金的通知》，拨付
政府补助款760.828万元以补偿收回的谷罗山探矿权，2015年收到补助款204.828
万元，16年收到556万元，其中，2016年该笔补助款用于支付盛腾经贸公司
5,775,000.00元（15年支付2,048,280.00元，16年支付3,726,720.00元），为当

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年盛腾经贸公司帮桑梓公司代付款项，支付彭坚鄂
2013年代付谷罗山探矿权延期
手续费用
199,000.00元；

根据湖南省张家界市中级人民法院（
2016）湘
08民终
766号民事判决书，桑
梓公司返还张家界东宝矿业开发有限公司保证金
300,000.00元，另外，案件受理费
合计
134,314.00元，其中
13,431.00元由桑梓公司负担，
120,883.00元由东宝矿
业负担，
2016年桑梓公司合计支付
67,157.00元，多支付部分从支付东宝矿业保证
金中扣除，本期实际支付东宝矿业
246,274.00元，剩余
1,334,280.00元；

关于该探矿权，桑植县马鸿塔矿业有限公司向法院发起诉讼，请求桑梓赔偿投
资损失
4,047.30万元和利益损益
866.3万元。

2018年
12月
4日公司收到湖南省
张家界市中级人民法院民数判决书（
2017）湘
08民初
26号，判决驳回马鸿塔的诉
讼请求，诉讼费用由马鸿塔承担；


2019年
1月，马鸿塔不服判决，已向法院提出上诉，因此该政府补助待终审
后再作处理，本次评估按照账面价进行确认。


经上述评估程序，递延收益评估值为
1,334,280.00元。


（五）被评估企业的股东全部权益（净资产）价值评估的结果

计量单位：人民币元

序号科目名称账面价值评估价值增值额增值率
%
1货币资金
2,439,588.26
2,439,588.26
0.00
0%
2应收账款净额
179,316.99
179,316.99
0.00
0%
3预付款项
300,000.00
300,000.00
0.00
0%
4其他应收款净额
5,784,163.21
5,784,163.21
0.00
0%
5存货净额
722,841.47
722,841.47
0.00
0%
6其他流动资产
1,270,684.19
1,270,684.19
0.00
0%
7流动资产合计
10,696,594.12
10,696,594.12
0.00
0%
8固定资产
105,642,060.44103,904,773.50-1,737,286.94
-2%
9非流动资产合计
105,642,060.44103,904,773.50-1,737,286.94
-2%
10资产总计
116,338,654.56114,601,367.62-1,737,286.94
-1%
11应付账款
327,871.47
327,871.47
0.00
0%
12应付职工薪酬
2,520,571.97
2,520,571.97
0.00
0%
13应交税费
918.02
1,473,047.07
1,472,129.05
160359%
14其他应付款
30,602,276.83
30,602,276.83
0.00
0%
15流动负债合计
33,451,638.29
34,923,767.34
1,472,129.05
4%
16递延收益
7,222,796.18
1,334,280.00-5,888,516.18
-82%
17非流动负债合计
7,222,796.18
1,334,280.00-5,888,516.18
-82%
18负债合计
40,674,434.47
36,258,047.34-4,416,387.14
-11%


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根据上表所示的评估结果，按估算公式：
股东全部权益评估价值＝各单项资产评估值总额-负债评估值总额
＝114,601,367.62-36,258,047.34＝79,269,540.29（元）
即被评估企业的股东全部权益价值按资产基础法评估的评估值为
78,343,320.29元（大写为人民币柒仟捌佰叁拾肆万叁仟叁佰贰拾元零贰角玖分），
评估增值36,258,047.34元，增值率4%。

（六）重要事项说明
在按资产基础法评估的评估值中未考虑评估增值的所得税影响对评估值的影
响值。


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五、评估结论

（一）评估结论及其分析


1.截至评估基准日
2020年
3月
31日，被评估企业经审计确认的资产总额为
11,633.87万元，负债总额为
4,067.44万元。股东全部权益的账面值为
7,566.42
万元。

2.被评估企业的股东全部权益价值按资产基础法评估所得的市场价值的评估值
为
7,834.33万元，评估增值
267.91万元，增值率
3.54%。评估结果及评估值较帐
面值变动原因详见下表：
成本法评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因分析表
计量单位：人民币元

序
号
资产名称账面价值评估值增减值增值率
主要变动原
因
1流动资产
1,069.66
1,069.66
0.00
0.00%
2非流动资产
10,564.21
10,390.48
-173.73
-1.64%房屋、设备评估减值
3固定资产
10,564.21
10,390.48
-173.73
-1.64%房屋、设备评估减值
4其中：建筑物类
6,063.05
5,948.83
-114.22
-1.88%
业务终止，构筑物仅
保留残值
5设备类
4,501.15
4,441.65
-59.51
-1.32%
业务终止，设备仅保
留残值
6资产总计
11,633.87
11,460.14
-173.73
-1.49%房屋、设备评估减值
7流动负债
3,345.16
3,492.38
147.21
4.40%
部分递延收益无需支
付，评估为零，保留
所得税
8非流动负债
722.28
133.43
-588.85
-81.53%部分递延收益无需支
付，评估为零
9负债总计
4,067.44
3,625.80
-441.64
-10.86%部分递延收益无需支
付，评估为零
10所有者权益（净资产）
7,566.42
7,834.33
267.91
3.54%房屋、设备评估减值


3.各项资产（负债）的评估结果较调整后帐面值变动的原因分析：
（1）固定资产评估减值是以下原因作用所致：
1）设备类评估减值原因为：
被评估单位原发电业务终止，发电设备无法继续使用，按照回收价进行评估所致。

2）构筑物类评估减值是因为：
被评估单位原发电业务终止，与发电相关的构筑物无法继续使用，按照残值进行
评估所致。


（2）应交税费评估增值及递延收益评估减值是因为：
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被评估单位部分递延收益无需支付，因此评估为零，并保留所得税。

（二）评估结论成立的条件
1.评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正
常、合理、合法的运营、使用及维护状况。

2.本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告列明的评估
目的而提出的被评估企业于评估基准日的股东全部权益的市场价值的参考意见，该
评估结论未考虑控股股权溢价和少数股权折价及股权流动性对评估对象价值的影响；
报告使用者应当理解，股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比
例的乘积；该评估结论亦未考虑评估增值的纳税影响对评估对象价值的影响。

3.本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目的之下，根
据持续经营假设、公开市场假设和本报告书载明的“评估假设和限制条件”确定的市
场价值，没有考虑以下因素：
（1）过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；
（2）特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；
（3）评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响；
（4）如果该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相
关方面。

当前述评估目的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设和公开
市场假设等发生变化时，本评估报告的评估结果即失效。

4.委托方应确知评估机构及其评估师并不是鉴定环境危害和环境合规性要求对
评估对象所包含的资产产生影响的专家。因此，评估机构及其评估师对以下事项没
有义务也不承担责任：未能就环境因素对评估对象及其所包含的资产的价值产生的
影响作出鉴定（包括因环境污染引起的损失、对任何违反环境保护法律所引起的损
失或因避免、清除某种环境危害的发生而引起的费用）。即本评估报告的评估结论
是依据在没有任何可能导致评估对象价值受损的环境污染危害存在的假设前提下得
出的。

（三）评估结论的效力
1.本评估结论系评估专业人员依照国家有关规定出具的意见，依照法律法规的
有关规定发生法律效力。


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2.本评估报告的评估结论是在与评估对象相关的资产于现有用途不变并持续经
营、以及在评估基准日的外部经济环境前提下，为本报告所列明的评估目的而提出
的公允价值意见，故本评估报告的评估结论仅在仍保持现有用途不变并持续经营、
以及仍处于与评估基准日相同或相似的外部经济环境的前提下有效。


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附件一关于进行资产评估有关事项的说明


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